Kiralarda vergi düzenlemesi! Kira tutarları düşecek

Belgeli, gerçek giderde ise yüzde 15'lik sınır yok. Belgeli gerçek giderler, yüzde 15'lik sınıra takılmadan vergi matrahını azaltıyor, dolayısıyla ödenecek vergiyi de azaltıyor.

Bazı gider belgelerinin tümü 'gerçek gider' olarak vergi hesabında dikkate alınabiliyor. Ödenen emlak vergisi, kiraya verilen gayrimenkule yönelik onarım masrafları, ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik yapılacak dış cephe mantolama masrafları gibi. Bazı giderler ise yıllara yayılarak gider yazılabiliyor. Binanın değerini artıracak nitelikte; kombi harcaması, tesisat döşenmesi gibi harcamaların, gayrimenkulün maliyet bedeline ilave edilerek her yıl yüzde 2 oranında amortisman (yıpranma) gideri hesaplanması gerekiyor.

KİRA GELİRİNDEN DÜŞÜLEN GİDERLER
Hürriyet'in haberine göre son beş yılda konut alanlar, konut edinim bedelinin (tek bir konut için) yüzde 5'ni kira gelirinden düşebiliyor. İşyeri kira gelirinin vergi hesabında, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor.

Kiraya verilen gayrimenkul için borçlanılan kredinin (2020'de ödenen) faizleri gelirden düşülebilir. Kiraya verilen taşınmazla ilgili sigorta giderleri. Emlak vergisi de dâhil olmak üzere taşınmazla ilgili olarak ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gider yazılabilir.

Konut kira geliri elde ederken, diğer taraftan kendisi de kirada oturanların ödedikleri kira bedelleri de (lojman kiraları dâhil) hesaplamada gider olarak dikkate alınabiliyor.

Vergi hesaplamasında dikkate alınabilecek diğer 'gerçek giderleri' de; amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, onarım, idare giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar olarak özetleyebiliriz.

İSTİSNADAN YARARLANANLAR
Gerçek giderler her ne kadar götürü giderdeki yüzde 15' lik sınıra tabi olmasalar da, konut kira istisnasından (6 bin 600 lira) yararlananlar için bir kısmı yine vergi hesabında dikkate alınamıyor.

Aşağıdaki örnekte hesaplandığı şekilde, gerçek giderlerin içindeki istisna yüzdesinin ayıklanmasından sonra kira gelirinden düşülerek vergi matrahı azaltılabiliyor.

Örnek: 2020'de 50 bin lira kira geliri elde eden vatandaşın belgeli gerçek gideri toplamı 40 bin lira (kredi faiz gideri, bina bakım gideri, emlak vergisi...) olmasına rağmen beyannamede düşebileceği gerçek gideri 34 bin 720 lira olarak hesaplanır.

Yıllık konut kira geliri 50.000- Konut kira istisnası (-) -6.600, İstisna sonrası gelir 43.400, İstisna dışı gelirin toplam gelire oranı (43.400/50.000) %86.8, İndirilebilecek gider (40.000 x 0,868) 34.720

TAPU HARCININ % 2'Sİ GİDER YAZILABİLİYOR
Vatandaşın sorusuna cevaben verilen 28 Eylül 2020 tarihli özelgede Maliye, tapu harcının ancak yüzde 2'sinin her yıl kira gelirinden 'gerçek gider' olarak düşülebileceğini belirtiyor. Aynı özelgede kombi ve tesisat için yapılan harcamaların da ancak 50 yılda gider yazılabileceği belirtiliyor.

Maliye'nin özelgesinde "taktırdığınız kombi bedeli ile daireniz için yapılan tesisat harcaması bedelinin ilgili gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmesi ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 74/6 maddesi uyarınca giderin yapıldığı yılın ilgili bulunduğu beyan döneminden itibaren amortisman (50 yıl ve % 2 amortisman oranı ile) yoluyla gayri safi irattan indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır" şeklinde konu açıklanıyor. (Eskişehir Vergi Dairesi Başkanlığı, 28 Eylül 2020 tarih ve E.40617 sayılı özelge)

ONARIM GİDERİNİN TAMAMI DÜŞÜLEBİLİYOR
Gayrimenkulün maliyet bedeli (bilinmiyorsa emlak vergi değeri) üzerinden her yıl yüzde 2 oranında amortisman (yıpranma) gideri hesaplanabilir. Kiraya verilen taşınmaz için; kombi, ankastre fırın alımı, mutfak dolabı yenilenmesi gibi masraflar da binanın maliyetine eklenerek üzerinden yüzde 2 gider hesaplanabilir.

Gayrimenkulün alımı sırasında ödenen banka kredisine ait dosya masrafı, eksper masrafı ve komisyon ödemeleri de, gayrimenkulün maliyetine ilave edilerek amortisman gideri hesaplanabilir. Kiraya verilen gayrimenkule yönelik 'onarım masraflarının' ise tamamı beyannamede dikkate alınabiliyor. (Konut kira gelirlerinde 6 bin 600 liralık istisnaya isabet eden kısım ayrıca dikkate alınmalı.) Onarımdan kastedilen; eskiyen, kırılan, dökülen, yıkılan kısımların tamir veya yeniden yaptırılması. Onarım giderinin kira gelirinden indirilebilmesi için kiraya veren tarafından yapılmış olması ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı önem ve genişlikte olmaması da gerekiyor.

PEŞİN KİRA ÖDEMESİ
Geçen yılki kira ödemesi sırasında, 2021'e ait kira bedeli de tahsil edilmişse yalnızca 2020'ye isabet eden kira bedeli bu yıl beyan edilip vergisi ödenecek. Geçen yıla ait tahsil edilememiş bir kira bedeli varsa bu yıl beyan edilmeyecek. Eğer 2020'de önceki yıllara ait (2019 ve daha önceki yıllar) kira bedeli gecikmeli olarak kiracıdan tahsil edilmişse, Mart sonuna kadar verilecek beyannameye 2020 öncesine ait tahsil edilen bu kira bedellerinin de dahil edilip vergisinin ödenmesi gerekecek.